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筆界の彼方

二世土地家屋調査士(筆記試験合格)、行政書士受験生、宅建士受験生

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合格証書授与式

本日、山形地方法務局で平成27年土地家屋調査士試験の合格証書授与式が行われました。

20151224213810346.jpeg←山形地方合同庁舎

20151224213833c87.jpeg←山形地方合同庁舎

10分前には授与式開催予定の会議室で待機しましたが、まだ誰も到着しておりませんでした。

20151224213901e4f.jpeg←授与式会場


授与式は山形地方法務局長から直接手渡しによって一人一人行われ、その後最近建て直しがあった県の土地家屋調査士会館にて入会手続き等についてガイダンスが実施されました。

201512250114126d6.jpeg←県の土地家屋調査士会館

ガイダンスで会長のお話の中に、県では『行政書士+土地家屋調査士』や『農業+土地家屋調査士』などのプラスαをしている調査士さんが多数いらっしゃるとのことで、本日は独立への気持ちが強まると共に他の資格取得に対する危機感のような感情も抱きました。

都心部などの不動産の流通が良い地域では土地家屋調査士としての仕事も多いですが、地方では都心部ほど不動産の流通が良くない上に、雪の降る時期は【土地の測量】が大変難しくなるのでそれだけ仕事も少なくなります。

そういった時の主軸となる『業務』を確保すること、つまりは土地家屋調査士プラスαを考える必要性をとても感じました。


①『司法書士+土地家屋調査士』・・・・不動産登記の【権利部】と【表題部】の登記がノンストップで行える為、依頼者としてはとても有り難く重宝されると思います。また社会的地位も高いですので、是非ともチャレンジしたい資格の一つです。

②『行政書士+土地家屋調査士』・・・・農地転用や開発許可申請は土地家屋調士業と連携する部分が多いので、相性がいいと言えます。

③『宅建+土地家屋調査士』・・・・この場合だと人を雇えるのであれば、自分で土地を動かし調査士業に繋げる事が出来そうですが、単独でするには無理がありそうです。

④『副業+土地家屋調査士』・・・・自分の得意とする副業があれば、個人事業主になるので時間の融通は効き易いので調査士報酬の他に収入を上乗せ出来そうです。




もちろん上記以外にも色々なプラスαがあり、様々な分野でご活躍されている諸先輩も沢山いらっしゃいます。
そのような多岐にわたりご活躍されている方々は業務や法令に精通するように常に新しい知識や情報を取入れていることと思います。

ご活躍されている諸先輩方の仲間入りを果すには並大抵の努力では到底及ばないと思いますが、私の特色を活かして行けるようなプラスαを取入れ地域の【NO1】ではなく【オンリー1】を目指す為、まず入り口として私個人を地域の皆様に周知して頂く事、更に他士業に比べ認知度の低い土地家屋調査士とはどんな職業で、皆様のどんなお役に立てるのかということを地道に発信していけたらと考えております。

独立する事は(独立した後も)大変ですが、それだけやりがいがあることですので精一杯努力して行きますので、皆様どうぞ宜しくお願い致します。



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仕事納めまで残り1週間

今年も早いもので仕事納めまで残り1週間となりました。

少しずつ年末の駆け込み登記依頼が完了し、年末年始を安心して迎えることが出来る様に残務を整理しております。

来年は2017年4月予定の増税に合わせた不動産の動向に注目しながら、柔軟な業務対応が出来るように他方の分野にもアンテナを張って対策していく予定ですが、増税の延期を主張する声が強まってきているので、その結果が不動産の流通や土地家屋調士業にどう影響してくるか関心が強まります。

【参考記事】12月21日、安倍晋三首相の周辺では、2017年4月に予定されている消費税率10%への引き上げ延期を主張する声が増えてきた。(2015年 ロイター/Olivia Harris)


また【フラット35】Sの金利引下げ幅0.6%が平成28年1月29日までのお申込受付分に適用とのことなので、該当建物を検討している方がどのくらい契約されるのでしょうか。
控除恩恵が大きいので、数年先に住宅購入を検討されている方であればトータル的に考慮して、契約に踏み切る方もいらっしゃるのではないかと思います。

不動産業界などの動向も大変気になりますが、来年はもう少しプライベートに力を注いでいきたいです。

私事で昨年息子を授かり子育て奮闘中ですが妻に任せっきりな部分が多く、更に今年は土地家屋調査士試験の為、子育てそっちのけで勉強をしておりましたので、今後少しでも妻が自分の時間を持てる様に家庭のことに力を注ぎたいと考えております。

一先ず、ラスト1週間。
平成27年を気持ち良く締くくりたいものです。

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 [ 2015/12/22 02:23 ]  日記 日常 | TB(0) | コメント(0)

【筆界】の認識

皆様、【筆界】とは何かご存知でしょうか。


筆界とは【土地の境界】のことですが、土地の境界は大別すると2種類に分けることが出来ます。

一般的には「公法上の境界」「私法上の境界」に分けることが出来ます。


「公法上の境界」筆界


「公法上の境界」とは「客観的に固有するもの」であり、「各筆の登記簿上の所有名義人の意思のみによって筆界を処分したり変更したりすることはできない」ものであります。

このような「公法上の境界」を【筆界】と呼びます。

現在の土地の【筆界】が形成される原因として下記のようなことが考えられます。



1.明治初期の地租改正により原始的に創設されたもの
2.その後分筆や合筆により形成されたもの
  (市町村の国土調査や国の地図整備事業も含む)
3.土地区画整理事業等による換地処分によって新たに形成されたもの





つまり、明治初期の地租改正やその後の登記により創設された土地の境界が【筆界】ということになります。

次にも挙げますが、お隣同士の意思のみで決めた境界は【筆界】と呼びません。


VOL-138_1.gif


「私法上の境界」所有権界


「私法上の境界」とは土地の所有権の及ぶ範囲の境をであり、お隣同士の話し合いで自由に決めることができます

このような「私法上の境界」を【所有権界】と呼びます。


VOL-138_2.gif




通常であればどちらの境界も一致しています。


VOL-138_3.gif



しかし前述のとおりお隣同士の話し合いで所有権界を自由に決めることができる為、筆界の変動がなくても、所有権界に変動が生じることがあります。
一部例を挙げると、土地の一部をお隣に譲渡した場合や時効取得場合などがあります。


VOL-138_4.gif


話し合いをした本人同士であれば認識に錯誤は生じにくいですが、世代が代わり相続が発生した場合や第三者へ売買により所有が移動した場合には、当所の所有権界と筆界の認識に相違が生まれ、更には境界紛争へ繋がる可能性があります。

ですので、所有権界を変更した際には登記手続きをして筆界と一致させることが大切になります。

これらの登記は土地家屋調査士による『土地分筆登記』と司法書士による『所有権移転登記』が必要となります。
また境界紛争に発展させない為、個人の方でも土地の境界の知識を取入れたり、事前の対策として土地家屋調査士にご相談頂ければと思います。

そして私も土地家屋調査士になる身としてこの場を通し少しでも皆様の助力になるような情報を発信していければと考えています。





筆界】なのか【所有権界】なのかはっきりせず、お隣さんとの認識も異なるなどでお困りの際にはお近くの土地家屋調査士事務所でご相談ください。
より丁寧で分かり易い説明と解決法を提案して頂けると思います。



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測量用のプリズムとポールの導入

本日、山形測器社さんに発注していた測量用のプリズムとポール等のセットが届きました。

20151216001248f99.jpeg←(購入したセット内容)

参考までにパンフレットはコチラ

山形測器社さんのおすすめで金額的にも大分頑張っていただき、購入に至りました。
測量道具は結構値が張りますので、いつも大変助かっております。

入換えを検討した理由は現在使用しているプリズム(TOPCON製)のポールに設置するネジが効かなくなってきていて、測量中にプリズムが落ちる事が何度かあった為です。
現在使用のものは13年程前に導入し、修理や点検をしながら使用してきたそうです。
私が高校生時代から父が使用しているもので、とても大切に使用してきのだと感慨深く感じますが、流石の寿命と判断しました。

購入にあたり私のかねての要望により、石突き部分はストッパーが付いている物を選んでもらいました。

20151216001252d77.jpeg←(石突きの写真)

20151216001250554.jpeg←(プリズム設置後の写真①)

201512160012498c4.jpeg←(プリズム設置後の写真②)

石突きにストッパーが付く事で、仮にポールからプリズムが滑り落ちても地面に落ちる事はないので、気泡管や本体が破損する可能性が低くなります。

プリズムにも色々種類があり、観測が難しい箇所でも簡単に測量できるもの等、用途に特化した商品も出ておりますが、今回はベーシックなモデルを導入しています。





さて、本日の庄内地方は天候に恵まれ現場日和でしたので早速新しいプリズムポールを持ち現場に行ってきました。

新しいものを使う時は何でもそうですが、
一番初めがとてもわくわくします。

まずは現地境界標を探索し、次にトラバー(測量器械を設置する鋲等)の選点を済ませ、新品のプリズムを使ってみました。

使用した感想としては
石突きも新しく尖っているので、いつもより刺さりが良い。
いつもよりプリズムの反射が良い。


それから元々TOPCON製との互換性が良い商品でしたので、違和感なく使いやすかったです。

一先ず新たな戦力が入りましたので、これから長い間多くの現場で活躍してほしいなと思います。


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山形地方法務局から連絡が入りました

先週の金曜日、私の携帯に見慣れない番号から通知がありました。

恐る恐る通話ボタンを押してみると
『山形地方法務局です。○○様でいらっしゃいますか?』
『土地家屋調査士試験の合格おめでとうございます。』


山形地方法務局から電話が入りました

内容は下記の事項です。
 ①本年土地家屋調査士試験に合格した県内の方を集めて合格証書授与式があること
 ②例年山形地方法務局で授与式を行っており、山形地方法務局まで来てほしいこと
 ③授与式終了後、山形県土地家屋調査士会にて入会手続きの説明等のガイダンスがあること
 ④他の合格者との日程調整もある為、日時が決まり次第再度連絡をしますとのこと

この連絡を受け改めて土地家屋調査士になるんだなと実感が沸きました。

他の合格者が何人いるか質問してみたところ山形県では3人合格者がいるそうです。

これが多いのか少ないのかは分かりませんが仙台で受験した合格者が21名なので、東北6県と考えれば平均的人数のように感じます。

12月21日の週に授与式があるそうなので、同期がどんな方なのかお会いするのが今から楽しみです。


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急ぎの案件が入りました

私がいる庄内地方ではめっきり寒くなりましたが、他地域はいかがでしょうか。

冬場の外作業はどの業種でも大変かと思いますが、私達測量に従事するものにとっても冬は大敵。

特に雪の積もる地域は想像を絶するものかと思います。
act49810.jpg

今のところ雪が積もっていないので通常と何ら変わらない作業ですが、雪が積もりだすと様々な障害がでてきます。

①境界標(杭や金属標、鋲など)を探すのも雪かき&穴堀がセットで付いてきます。
②TS(トータルステーション)を設置するのも、アスファルトの雪かきと表面の氷を剥いでからの作業になります。
③普段半日で終わる測量も真冬時期は1日ないし2日はかかります。
④体の芯まで冷えます。

そんな雪がいつ降るか分からないこの時期に境界確認のご依頼を頂戴しました。

誠に有難うございます。

ご依頼主のご要望で年内に何とか境界明示をしてほしいとのことで、かなり超特急で業務を進めることになりました。
現場の情報を集めるため近隣土地所有者を調べると、数件は現地に居住しておらず、更にお一人は登記簿住所が東京ときました。

・・・・・・かなり雲行きが怪しくなってきました汗

現場は区画整理が入った地域なので比較的現地に境界標が残っている場合が多いです。
地域特有なのか分かりませんが、区画整理の時に背割りコンクリートと呼ばれる一続きの土留めで区画割りされており、その土留めに鋲を設置することで境界を明示しています。
場所によっては土盛りされ地中深くまで掘り起こす必要もでてきますが、背割りコンクリートの地域を測量する時は経験上登記簿との誤差は少ないです。
当時の区画整理組合の方々の技術力と労力をかけた丁寧な仕事に頭が下がる思いです。

一先ず今年も残り20日ほどありますので、何とか年内の境界明示を目指したいと思います。


近隣所有者の方とすぐに連絡がついて、境界立会もスムーズに終わりますように。

そして年内は雪が降りませんように・・・・切望

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空き家対策について

あなたの街では空き家が多くなってきたと感じませんか?

私が暮らす街でも空き家が目立ってきているように感じます。
空き家の増加の背景には少子高齢化による人口の減少や家族形態の核家族化などがあると思いますが、中々空き家の増加に歯止めをかけることが難しいようです。

実際に境界確認業務の中でも、隣接土地所有権名義人の方が亡くなり数年経つが相続人が遠方に所帯を持っている為、既存建物を空き家で放置されているという現場がありました。

その時は測量現場の写真や既存図面と実測の差異などを郵送等で情報をやり取りし、境界確認を無事終える事が出来ましたが、空き家問題が土地家屋調査士の業務を難化させることがあることを強く感じました。

平成27月5月26日【空き家対策特別措置法】の完全施行


御存知の方が多いと思いますが、適切な管理が行われていない空き家は「特定空家等」と認定され、所有者に対して今後指導・勧告が行われ、空き家所有者が勧告に従わない場合には政府や自治体が強制的に住宅を解体することが可能となります。
また、その際の解体費用は請求されてしまいます。
empty-house-ireland-2-1209914.jpg
(ネットから拝借)


空き家バンク


空き家についてはニュース等でも話題になっておりますが、行政や各自治体でも様々な動きが見られており、その一つとして空き家バンクを行う自治体が増えているそうです。

空き家バンクは住宅を売却や賃貸したいという所有者に登録をしてもらい、空き家等のデータベースを作成し希望者にマッチング・コーディネートをするサービスです。

私の居住する隣の自治体でもNPO法人を立ち上げ空き家バンクを運営しており、空き家バンク活用補助金を設けることで地域コミュニティの活性化、移住希望者や若年者の住宅取得に一役買っているようです。

参考:つるおかランド・バンク

また、空き家バンクでは宅建業者や司法書士や土地家屋調査士などの専門家の知識を集結し、住宅所有者と利用希望者をマッチングさせる仕組みになっているそうで、これから土地家屋調査士が活躍する場が多くなる事を期待します。

◎空き家の増築による【建物表題部変更登記】
◎建直しによる【建物滅失登記】+【建物表題登記】
◎空き家解体後の土地有効活用の為に【土地分筆登記】
などなど

土地家屋調査士が不動産の現状(表題部)を登記することで街や地域の活性化に役立てる事はとても光栄であります。
私の地元自治体でも空き家バンクを取入れ、更に活気のある元気な街にしていただきたいです。

こういった空き家対策に取り組むことで、不動産管理・取引の安全性を向上させ、更には境界紛争の現象にも繋がっていくと思います。

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 [ 2015/12/07 17:47 ]  日記 時事 | TB(0) | コメント(0)

去年のこの頃

土地家屋調査士試験の結果通知を受け約1ヶ月。
受験生の方は来年の試験対策を練り始めた方が多いのではないでしょうか。

私も昨年のこの時期に東京法経学院早稲田法科専門学院LEC日建学院の講座の内1つを受けようと考え、検索を開始しました。

これまで何校かで講座(下記受講歴参照)を受講しましたが、今回は講義内容や答練の開始日、特に費用を比較し、一昨年に受講した早稲田法科専門学院で学費割引対象に該当していたこともあり、通信(下記受講歴⑤)で受講する事に決めました。

通信教材や以前使っていた書籍の中から使用教材を厳選し、やり込んだ結果何とか合格をつかむ事が出来ましたが、
今回は土地家屋調査士試験合格まで使用した様々な書籍の中で、私にマッチしていたと感じた書籍を紹介します。



[受講歴]
①東京法経学院(通学)・・・2009年
②U-CAN(通信)・・・2012年
③早稲田法科専門学院(通学:3ヶ月講座、答練)・・・2013年
④早稲田法科専門学院(通学:答練)・・・2014年
⑤早稲田法科専門学院(通信:調査士パーフェクト合格講座)・・2015年
※その中でも①と②は受講しただけで満足し、まともに勉強をしませんでしたが・・・(大反省)



上記①と②については不真面目な受験生時代でしたので講座内容は覚えていません。苦笑
2010年からは調査士事務所に勤務しながらほぼ独学で勉強を進めていたのですが、毎年毎年択一が足切りという不甲斐無い結果で合格にほど遠いレベルでした。
日々の業務に追われ実務スキルが向上するにつれて、「資格は欲しいけど今は実務を頑張ろう」とか「実務を通して知識も身につけよう」など試験勉強に対して逃げの思考になっていたのだと思います。

そして2013年、私が2つ目に勤務した事務所(過去記事「私の職歴」を参照)の退職を期に一念発起し、早稲田法科専門学院の【調査士3ヶ月集中合格講座】を受講する事にしました。

講義は毎週月曜・金曜の2日間行われ、その他にも土曜の答練も受講していた為、毎週3日間は高田馬場の校舎に通学しました。

講師は専任講師の松元先生で理論書式ともに教えて頂き、お恥ずかしいながらもこの講義で初めて条文を読む事の大切さを学びました。
これまでは過去問の問題を解き解説を読むことを繰り返しておりましたが、それでは問題の答えを覚えるだけになり、問われ方が少し変わるだけで対応出来なくなることが多々ありました。

根拠を知り、索引することで関連条文も記憶に残る


たった3ヶ月の講座ですが、答練での成績も目に見えて向上し実力がついていくのを実感できました。

そして講座で使用した書籍の中で私がおすすめしたいのがコチラです!20151209222440232.jpeg


不動産登記法・政省令逐条解説改訂版 土地家屋調査士


おすすめする理由は2つあり、

一、不動産登記法を1条から順に記されており、条文ごとに関連した不動産登記令や規則なども記載されている事から関連条文が見やすく、記憶に残りやすい
二、書籍がコンパクトで持ち運びが便利

情報量こそ六法に適いませんが、条文の探しやすさと持ち運びに便利な軽量さは大変重宝しました。

その他にもやはり同シリーズで、持ち運びの利便性から過去問対策にはこちらを使用していました。

過去問セレクト 改訂第3版


2015120923302270b.jpeg

2013年は総合点6点足らず、2014年は択一で足切りという無残な結果でしたが、
敗因の1つとして多くの書籍に手を出しすぎたことであると考え、
2015年は過去問対策はこの1冊に絞り、全ての問題を7回解いて、
ラスト1ヶ月は何度も間違った問題だけ解きました。

結果として2015年は【過去記事参照 択一17/20】とれ、私に合った勉強方法だったと実感できました。

勉強方法は人それぞれ違うと思いますが、今のこの時期に少しずつ使用教材や学校を決めようと考えている方やこれから土地家屋調査士試験に挑戦しようと考えている初学者の方に少しでも参考になれば幸いです。


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筆界未定地の調査・測量

今回は筆界未定地(合計10筆)の一部を所有する方よりご相談いただいたお話です。
※実際相談を受けているのは父です。私はまだ資格者ではないので・・・・・・
ご相談内容は下記のとおりです。

[ご相談内容]
1.旧公図と現状使用している範囲が全く異なる
  ※他人敷地に建物が跨いで建っている状態
2.14条地図には記載は無いが、旧公図には官地の水路がある
3.筆界未定地の筆界を確認し、現状使用している所有権界に合わせて土地分筆登記・所有権移転登記をしたい



※筆界未定地(ひつかいみていち)とは、「地籍調査」が行われた際に、境
界(筆界)を確認できなかったため、筆界が未定のまま処理されてしまっ
た土地をいいます。

例えば、1番の土地、2番の土地、3番の土地が筆界未定の場合には、地
籍図には〈1+2+3〉と記載されるだけで境界線は表示されません。

tyoudo_031.png







今回の案件はクリアしなくてはならない問題が大きくは三つあります。

一、旧公図の復元
旧公図の縮尺も不明なので筆界を現地で再現可能かどうか

二、費用と関係者の協力
他人の敷地(旧公図によると)に建物が跨いで建っている為、ご相談者が所有する土地のみ地図訂正をすれば良いわけではなく関係者様にも地図訂正及び分筆登記(費用負担も含め)のご協力いただかなくてはならないこと。

三、官地の払下
旧公図の官地(管理者の山形財務事務事務所によると、官地は間違いなく存在しているとのこと)部分の払下を受け、更に分筆登記をする必要があること。

その他にも調査を進めていく内に色々と問題が発生しそうな予感がいたします。

筆界未定地の街区の現況測量を終え、旧公図の筆界を読取り、図面作成中(草案)です。
調整が難しく作業が難航しておりますが、ご相談者の方の要望が叶いますように何とかまとめていきたいと思います。

近いうちに費用と作業工程をまとめた上で、関係者の皆様と打合せが必要になりそうです。

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