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筆界の彼方

二世土地家屋調査士(筆記試験合格)、行政書士受験生、宅建士受験生

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地価と報酬について

国土交通省HPの統計情報で地価公示や不動産取引価格情報が公開されており、それらの情報が見やすく検索出来るサイトがあります。

土地価格相場が分かる土地代データ

平成27年日本全国の地価平均情報を見てみると、14万9978円/㎡(49万5796円/坪)でした。

私は『平均地価は高いなあ』と思いましたが、皆様はいかがでしょうか?

都道府県ごとの順位をみると平均以上に該当するのは上位5位の都道府県のみだそうです。
つまり上位と下位の差が大きいという事になります。

ちなみに山形県はどうかというと、2万7675円/㎡(9万1487円/坪)でワースト3でした・・・・
平均地価の1/5以下ということに驚きますが、更に下位3位が全て東北という事にも驚きです。

一極集中や多極集中と言われている情勢、地方と都市の経済格差などが大きいことに実感はありますが、個人の大切な財産である不動産にもこれ程までに差が生じているんですね。

building9_m.jpg

なぜ地価の話題を挙げたかというと、詰まるところ土地家屋調査士の報酬についての話になります。

そもそも土地家屋調査士の報酬は規程によりある程度定められていましたが、

平成14年に報酬規程が廃止され、報酬設定の自由化により安く請負う土地家屋調査士が多くなったと聞きます。

報酬の自由化は新参土地家屋調査士や業務拡大を図る方の大きな武器となり、
値下げによる価格競争に発展したことが考えられます。

また地方では冒頭でも挙げた様に地価も安く、売買価格と測量費用の割合が都心部と比べると大きくなるので、どうしても測量費用が高く感じてしまいます。

以前であれば報酬規程なのでと通せそうですが、自由化になった今では、
報酬を下げざるを得ないのが現状のようです。


しかし報酬を下げるからといって、その分業務の手を抜く事は出来きません。
境界確定はありとあらゆる関係資料を入手し、現地測量をした上で一つ一つ法的判断を下しながら正しい境界を割出し、関係者の確認の上で確定するものだと私は考えています。

資料収集や資料と測量データの照合や関係者との折衝など見えない部分で仕事量が多く、更には行った業務に対し一生涯責任を負う事も考慮すると、報酬の値下げも一つの手段ですが、他の手段で差別化を図れることが理想だと思います。

何でもそうだと思いますが、無理が祟るとどこかにしわ寄せがきます。

売買が安いから測量費用も高く出来ないのは分かりますが、
正確性を求められる土地家屋調査士が無理なく業務を行う為に、私は報酬規程と周りの意見を参考させていただき金額を提示して行きたいなと感じました。



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【筆界】の認識

皆様、【筆界】とは何かご存知でしょうか。


筆界とは【土地の境界】のことですが、土地の境界は大別すると2種類に分けることが出来ます。

一般的には「公法上の境界」「私法上の境界」に分けることが出来ます。


「公法上の境界」筆界


「公法上の境界」とは「客観的に固有するもの」であり、「各筆の登記簿上の所有名義人の意思のみによって筆界を処分したり変更したりすることはできない」ものであります。

このような「公法上の境界」を【筆界】と呼びます。

現在の土地の【筆界】が形成される原因として下記のようなことが考えられます。



1.明治初期の地租改正により原始的に創設されたもの
2.その後分筆や合筆により形成されたもの
  (市町村の国土調査や国の地図整備事業も含む)
3.土地区画整理事業等による換地処分によって新たに形成されたもの





つまり、明治初期の地租改正やその後の登記により創設された土地の境界が【筆界】ということになります。

次にも挙げますが、お隣同士の意思のみで決めた境界は【筆界】と呼びません。


VOL-138_1.gif


「私法上の境界」所有権界


「私法上の境界」とは土地の所有権の及ぶ範囲の境をであり、お隣同士の話し合いで自由に決めることができます

このような「私法上の境界」を【所有権界】と呼びます。


VOL-138_2.gif




通常であればどちらの境界も一致しています。


VOL-138_3.gif



しかし前述のとおりお隣同士の話し合いで所有権界を自由に決めることができる為、筆界の変動がなくても、所有権界に変動が生じることがあります。
一部例を挙げると、土地の一部をお隣に譲渡した場合や時効取得場合などがあります。


VOL-138_4.gif


話し合いをした本人同士であれば認識に錯誤は生じにくいですが、世代が代わり相続が発生した場合や第三者へ売買により所有が移動した場合には、当所の所有権界と筆界の認識に相違が生まれ、更には境界紛争へ繋がる可能性があります。

ですので、所有権界を変更した際には登記手続きをして筆界と一致させることが大切になります。

これらの登記は土地家屋調査士による『土地分筆登記』と司法書士による『所有権移転登記』が必要となります。
また境界紛争に発展させない為、個人の方でも土地の境界の知識を取入れたり、事前の対策として土地家屋調査士にご相談頂ければと思います。

そして私も土地家屋調査士になる身としてこの場を通し少しでも皆様の助力になるような情報を発信していければと考えています。





筆界】なのか【所有権界】なのかはっきりせず、お隣さんとの認識も異なるなどでお困りの際にはお近くの土地家屋調査士事務所でご相談ください。
より丁寧で分かり易い説明と解決法を提案して頂けると思います。



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測量用のプリズムとポールの導入

本日、山形測器社さんに発注していた測量用のプリズムとポール等のセットが届きました。

20151216001248f99.jpeg←(購入したセット内容)

参考までにパンフレットはコチラ

山形測器社さんのおすすめで金額的にも大分頑張っていただき、購入に至りました。
測量道具は結構値が張りますので、いつも大変助かっております。

入換えを検討した理由は現在使用しているプリズム(TOPCON製)のポールに設置するネジが効かなくなってきていて、測量中にプリズムが落ちる事が何度かあった為です。
現在使用のものは13年程前に導入し、修理や点検をしながら使用してきたそうです。
私が高校生時代から父が使用しているもので、とても大切に使用してきのだと感慨深く感じますが、流石の寿命と判断しました。

購入にあたり私のかねての要望により、石突き部分はストッパーが付いている物を選んでもらいました。

20151216001252d77.jpeg←(石突きの写真)

20151216001250554.jpeg←(プリズム設置後の写真①)

201512160012498c4.jpeg←(プリズム設置後の写真②)

石突きにストッパーが付く事で、仮にポールからプリズムが滑り落ちても地面に落ちる事はないので、気泡管や本体が破損する可能性が低くなります。

プリズムにも色々種類があり、観測が難しい箇所でも簡単に測量できるもの等、用途に特化した商品も出ておりますが、今回はベーシックなモデルを導入しています。





さて、本日の庄内地方は天候に恵まれ現場日和でしたので早速新しいプリズムポールを持ち現場に行ってきました。

新しいものを使う時は何でもそうですが、
一番初めがとてもわくわくします。

まずは現地境界標を探索し、次にトラバー(測量器械を設置する鋲等)の選点を済ませ、新品のプリズムを使ってみました。

使用した感想としては
石突きも新しく尖っているので、いつもより刺さりが良い。
いつもよりプリズムの反射が良い。


それから元々TOPCON製との互換性が良い商品でしたので、違和感なく使いやすかったです。

一先ず新たな戦力が入りましたので、これから長い間多くの現場で活躍してほしいなと思います。


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急ぎの案件が入りました

私がいる庄内地方ではめっきり寒くなりましたが、他地域はいかがでしょうか。

冬場の外作業はどの業種でも大変かと思いますが、私達測量に従事するものにとっても冬は大敵。

特に雪の積もる地域は想像を絶するものかと思います。
act49810.jpg

今のところ雪が積もっていないので通常と何ら変わらない作業ですが、雪が積もりだすと様々な障害がでてきます。

①境界標(杭や金属標、鋲など)を探すのも雪かき&穴堀がセットで付いてきます。
②TS(トータルステーション)を設置するのも、アスファルトの雪かきと表面の氷を剥いでからの作業になります。
③普段半日で終わる測量も真冬時期は1日ないし2日はかかります。
④体の芯まで冷えます。

そんな雪がいつ降るか分からないこの時期に境界確認のご依頼を頂戴しました。

誠に有難うございます。

ご依頼主のご要望で年内に何とか境界明示をしてほしいとのことで、かなり超特急で業務を進めることになりました。
現場の情報を集めるため近隣土地所有者を調べると、数件は現地に居住しておらず、更にお一人は登記簿住所が東京ときました。

・・・・・・かなり雲行きが怪しくなってきました汗

現場は区画整理が入った地域なので比較的現地に境界標が残っている場合が多いです。
地域特有なのか分かりませんが、区画整理の時に背割りコンクリートと呼ばれる一続きの土留めで区画割りされており、その土留めに鋲を設置することで境界を明示しています。
場所によっては土盛りされ地中深くまで掘り起こす必要もでてきますが、背割りコンクリートの地域を測量する時は経験上登記簿との誤差は少ないです。
当時の区画整理組合の方々の技術力と労力をかけた丁寧な仕事に頭が下がる思いです。

一先ず今年も残り20日ほどありますので、何とか年内の境界明示を目指したいと思います。


近隣所有者の方とすぐに連絡がついて、境界立会もスムーズに終わりますように。

そして年内は雪が降りませんように・・・・切望

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筆界未定地の調査・測量

今回は筆界未定地(合計10筆)の一部を所有する方よりご相談いただいたお話です。
※実際相談を受けているのは父です。私はまだ資格者ではないので・・・・・・
ご相談内容は下記のとおりです。

[ご相談内容]
1.旧公図と現状使用している範囲が全く異なる
  ※他人敷地に建物が跨いで建っている状態
2.14条地図には記載は無いが、旧公図には官地の水路がある
3.筆界未定地の筆界を確認し、現状使用している所有権界に合わせて土地分筆登記・所有権移転登記をしたい



※筆界未定地(ひつかいみていち)とは、「地籍調査」が行われた際に、境
界(筆界)を確認できなかったため、筆界が未定のまま処理されてしまっ
た土地をいいます。

例えば、1番の土地、2番の土地、3番の土地が筆界未定の場合には、地
籍図には〈1+2+3〉と記載されるだけで境界線は表示されません。

tyoudo_031.png







今回の案件はクリアしなくてはならない問題が大きくは三つあります。

一、旧公図の復元
旧公図の縮尺も不明なので筆界を現地で再現可能かどうか

二、費用と関係者の協力
他人の敷地(旧公図によると)に建物が跨いで建っている為、ご相談者が所有する土地のみ地図訂正をすれば良いわけではなく関係者様にも地図訂正及び分筆登記(費用負担も含め)のご協力いただかなくてはならないこと。

三、官地の払下
旧公図の官地(管理者の山形財務事務事務所によると、官地は間違いなく存在しているとのこと)部分の払下を受け、更に分筆登記をする必要があること。

その他にも調査を進めていく内に色々と問題が発生しそうな予感がいたします。

筆界未定地の街区の現況測量を終え、旧公図の筆界を読取り、図面作成中(草案)です。
調整が難しく作業が難航しておりますが、ご相談者の方の要望が叶いますように何とかまとめていきたいと思います。

近いうちに費用と作業工程をまとめた上で、関係者の皆様と打合せが必要になりそうです。

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