筆界の彼方

国土交通省HPの統計情報で地価公示や不動産取引価格情報が公開されており、それらの情報が見やすく検索出来るサイトがあります。

⇒土地価格相場が分かる土地代データ

平成２７年日本全国の地価平均情報を見てみると、１４万９９７８円／㎡（４９万５７９６円／坪）でした。

私は『平均地価は高いなあ』と思いましたが、皆様はいかがでしょうか？

都道府県ごとの順位をみると平均以上に該当するのは上位５位の都道府県のみだそうです。
つまり上位と下位の差が大きいという事になります。

ちなみに山形県はどうかというと、２万７６７５円／㎡（９万１４８７円／坪）でワースト３でした・・・・
平均地価の１／５以下ということに驚きますが、更に下位3位が全て東北という事にも驚きです。

一極集中や多極集中と言われている情勢、地方と都市の経済格差などが大きいことに実感はありますが、個人の大切な財産である不動産にもこれ程までに差が生じているんですね。



なぜ地価の話題を挙げたかというと、詰まるところ土地家屋調査士の報酬についての話になります。

そもそも土地家屋調査士の報酬は規程によりある程度定められていましたが、

平成１４年に報酬規程が廃止され、報酬設定の自由化により安く請負う土地家屋調査士が多くなったと聞きます。

報酬の自由化は新参土地家屋調査士や業務拡大を図る方の大きな武器となり、
値下げによる価格競争に発展したことが考えられます。

また地方では冒頭でも挙げた様に地価も安く、売買価格と測量費用の割合が都心部と比べると大きくなるので、どうしても測量費用が高く感じてしまいます。

以前であれば報酬規程なのでと通せそうですが、自由化になった今では、
報酬を下げざるを得ないのが現状のようです。


しかし報酬を下げるからといって、その分業務の手を抜く事は出来きません。
境界確定はありとあらゆる関係資料を入手し、現地測量をした上で一つ一つ法的判断を下しながら正しい境界を割出し、関係者の確認の上で確定するものだと私は考えています。

資料収集や資料と測量データの照合や関係者との折衝など見えない部分で仕事量が多く、更には行った業務に対し一生涯責任を負う事も考慮すると、報酬の値下げも一つの手段ですが、他の手段で差別化を図れることが理想だと思います。

何でもそうだと思いますが、無理が祟るとどこかにしわ寄せがきます。

売買が安いから測量費用も高く出来ないのは分かりますが、
正確性を求められる土地家屋調査士が無理なく業務を行う為に、私は報酬規程と周りの意見を参考させていただき金額を提示して行きたいなと感じました。

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本日、山形地方法務局で平成２７年土地家屋調査士試験の合格証書授与式が行われました。

←山形地方合同庁舎

←山形地方合同庁舎

10分前には授与式開催予定の会議室で待機しましたが、まだ誰も到着しておりませんでした。

←授与式会場


授与式は山形地方法務局長から直接手渡しによって一人一人行われ、その後最近建て直しがあった県の土地家屋調査士会館にて入会手続き等についてガイダンスが実施されました。

←県の土地家屋調査士会館

ガイダンスで会長のお話の中に、県では『行政書士＋土地家屋調査士』や『農業＋土地家屋調査士』などのプラスαをしている調査士さんが多数いらっしゃるとのことで、本日は独立への気持ちが強まると共に他の資格取得に対する危機感のような感情も抱きました。

都心部などの不動産の流通が良い地域では土地家屋調査士としての仕事も多いですが、地方では都心部ほど不動産の流通が良くない上に、雪の降る時期は【土地の測量】が大変難しくなるのでそれだけ仕事も少なくなります。

そういった時の主軸となる『業務』を確保すること、つまりは土地家屋調査士プラスαを考える必要性をとても感じました。

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①『司法書士＋土地家屋調査士』・・・・不動産登記の【権利部】と【表題部】の登記がノンストップで行える為、依頼者としてはとても有り難く重宝されると思います。また社会的地位も高いですので、是非ともチャレンジしたい資格の一つです。

②『行政書士＋土地家屋調査士』・・・・農地転用や開発許可申請は土地家屋調士業と連携する部分が多いので、相性がいいと言えます。

③『宅建＋土地家屋調査士』・・・・この場合だと人を雇えるのであれば、自分で土地を動かし調査士業に繋げる事が出来そうですが、単独でするには無理がありそうです。

④『副業＋土地家屋調査士』・・・・自分の得意とする副業があれば、個人事業主になるので時間の融通は効き易いので調査士報酬の他に収入を上乗せ出来そうです。

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もちろん上記以外にも色々なプラスαがあり、様々な分野でご活躍されている諸先輩も沢山いらっしゃいます。
そのような多岐にわたりご活躍されている方々は業務や法令に精通するように常に新しい知識や情報を取入れていることと思います。

ご活躍されている諸先輩方の仲間入りを果すには並大抵の努力では到底及ばないと思いますが、私の特色を活かして行けるようなプラスαを取入れ地域の【NO1】ではなく【オンリー１】を目指す為、まず入り口として私個人を地域の皆様に周知して頂く事、更に他士業に比べ認知度の低い土地家屋調査士とはどんな職業で、皆様のどんなお役に立てるのかということを地道に発信していけたらと考えております。

独立する事は（独立した後も）大変ですが、それだけやりがいがあることですので精一杯努力して行きますので、皆様どうぞ宜しくお願い致します。

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今年も早いもので仕事納めまで残り１週間となりました。

少しずつ年末の駆け込み登記依頼が完了し、年末年始を安心して迎えることが出来る様に残務を整理しております。

来年は２０１７年４月予定の増税に合わせた不動産の動向に注目しながら、柔軟な業務対応が出来るように他方の分野にもアンテナを張って対策していく予定ですが、増税の延期を主張する声が強まってきているので、その結果が不動産の流通や土地家屋調士業にどう影響してくるか関心が強まります。

【参考記事】１２月２１日、安倍晋三首相の周辺では、２０１７年４月に予定されている消費税率１０％への引き上げ延期を主張する声が増えてきた。（２０１５年　ロイター／Olivia Harris）


また【フラット３５】Ｓの金利引下げ幅０．６％が平成28年1月29日までのお申込受付分に適用とのことなので、該当建物を検討している方がどのくらい契約されるのでしょうか。
控除恩恵が大きいので、数年先に住宅購入を検討されている方であればトータル的に考慮して、契約に踏み切る方もいらっしゃるのではないかと思います。

不動産業界などの動向も大変気になりますが、来年はもう少しプライベートに力を注いでいきたいです。

私事で昨年息子を授かり子育て奮闘中ですが妻に任せっきりな部分が多く、更に今年は土地家屋調査士試験の為、子育てそっちのけで勉強をしておりましたので、今後少しでも妻が自分の時間を持てる様に家庭のことに力を注ぎたいと考えております。

一先ず、ラスト１週間。
平成２７年を気持ち良く締くくりたいものです。


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皆様、【筆界】とは何かご存知でしょうか。


筆界とは【土地の境界】のことですが、土地の境界は大別すると２種類に分けることが出来ます。

一般的には「公法上の境界」と「私法上の境界」に分けることが出来ます。

「公法上の境界」＝【筆界】

「公法上の境界」とは「客観的に固有するもの」であり、「各筆の登記簿上の所有名義人の意思のみによって筆界を処分したり変更したりすることはできない」ものであります。

このような「公法上の境界」を【筆界】と呼びます。

現在の土地の【筆界】が形成される原因として下記のようなことが考えられます。

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１．明治初期の地租改正により原始的に創設されたもの
２．その後分筆や合筆により形成されたもの
　　（市町村の国土調査や国の地図整備事業も含む）
３．土地区画整理事業等による換地処分によって新たに形成されたもの

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つまり、明治初期の地租改正やその後の登記により創設された土地の境界が【筆界】ということになります。

次にも挙げますが、お隣同士の意思のみで決めた境界は【筆界】と呼びません。

「私法上の境界」＝【所有権界】

「私法上の境界」とは土地の所有権の及ぶ範囲の境をであり、お隣同士の話し合いで自由に決めることができます。

このような「私法上の境界」を【所有権界】と呼びます。

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通常であればどちらの境界も一致しています。






しかし前述のとおりお隣同士の話し合いで所有権界を自由に決めることができる為、筆界の変動がなくても、所有権界に変動が生じることがあります。
一部例を挙げると、土地の一部をお隣に譲渡した場合や時効取得場合などがあります。





話し合いをした本人同士であれば認識に錯誤は生じにくいですが、世代が代わり相続が発生した場合や第三者へ売買により所有が移動した場合には、当所の所有権界と筆界の認識に相違が生まれ、更には境界紛争へ繋がる可能性があります。

ですので、所有権界を変更した際には登記手続きをして筆界と一致させることが大切になります。

これらの登記は土地家屋調査士による『土地分筆登記』と司法書士による『所有権移転登記』が必要となります。
また境界紛争に発展させない為、個人の方でも土地の境界の知識を取入れたり、事前の対策として土地家屋調査士にご相談頂ければと思います。

そして私も土地家屋調査士になる身としてこの場を通し少しでも皆様の助力になるような情報を発信していければと考えています。

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【筆界】なのか【所有権界】なのかはっきりせず、お隣さんとの認識も異なるなどでお困りの際にはお近くの土地家屋調査士事務所でご相談ください。
より丁寧で分かり易い説明と解決法を提案して頂けると思います。




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本日、山形測器社さんに発注していた測量用のプリズムとポール等のセットが届きました。

←（購入したセット内容）

参考までにパンフレットはコチラ

山形測器社さんのおすすめで金額的にも大分頑張っていただき、購入に至りました。
測量道具は結構値が張りますので、いつも大変助かっております。

入換えを検討した理由は現在使用しているプリズム（TOPCON製）のポールに設置するネジが効かなくなってきていて、測量中にプリズムが落ちる事が何度かあった為です。
現在使用のものは１３年程前に導入し、修理や点検をしながら使用してきたそうです。
私が高校生時代から父が使用しているもので、とても大切に使用してきのだと感慨深く感じますが、流石の寿命と判断しました。

購入にあたり私のかねての要望により、石突き部分はストッパーが付いている物を選んでもらいました。

←（石突きの写真）

←（プリズム設置後の写真①）

←（プリズム設置後の写真②）

石突きにストッパーが付く事で、仮にポールからプリズムが滑り落ちても地面に落ちる事はないので、気泡管や本体が破損する可能性が低くなります。

プリズムにも色々種類があり、観測が難しい箇所でも簡単に測量できるもの等、用途に特化した商品も出ておりますが、今回はベーシックなモデルを導入しています。





さて、本日の庄内地方は天候に恵まれ現場日和でしたので、早速新しいプリズムとポールを持ち現場に行ってきました。

新しいものを使う時は何でもそうですが、
一番初めがとてもわくわくします。

まずは現地境界標を探索し、次にトラバー（測量器械を設置する鋲等）の選点を済ませ、新品のプリズムを使ってみました。

使用した感想としては
石突きも新しく尖っているので、いつもより刺さりが良い。
いつもよりプリズムの反射が良い。

それから元々TOPCON製との互換性が良い商品でしたので、違和感なく使いやすかったです。

一先ず新たな戦力が入りましたので、これから長い間多くの現場で活躍してほしいなと思います。


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